Det är viktigt att vi redan från start poängterar att fastighetsskatt gällande både mark och byggnader inte funnits tidigare i Thailand. Alltså helt nytt från år 2020. Den nya fastighetsskatten betalas alltså för första gången år 2020 sista betalningsdatum var satt till den 31:a augusti 2020 (vilket med största sannolikhet kommer att förlängas till den sista september 2020 med anledning av att personalen vid de indrivande lokala myndigheterna inte hinner fastställa beloppen).

Däremot har, vad som slarvigt kallats ”property tax”, en kommunal avgift (development tax) funnits för att kommunerna ska kunna täcka kostnader för byggandet av infrastruktur (vatten,el, avlopp, vägar m.m.). Den kommunala avgiften har under årens lopp betalats i efterskott (i början på efterkommande år). Det finns inga uppgifter om någon reducering av den kommunala avgiften eftersom avgiften för år 2019 ska vara betald i början av år 2020.

I december 2019 diskuterade Nopporn Charoenkitraj och Jirapas Amonpiticharoen, Baker McKenzie, Thailand, effekterna av den nya fastighetsskatten som infördes år 2020. Att två advokater vid den välrenomerade advokatbyrån BakerMcKenzie diskuterat den nya lagen och får vi förmoda analyserat den tyder på att den i sin helhet inte är helt enkel att förstå än mindre följa.

Efter lång diskussion kommer mark- och byggskattelagen (lagen) att träda i kraft under skatteåret 2020 och det är den första mark- och byggskatten som införs i Thailand. Lagen är avsedd att ersätta den regressiva och föråldrade skatten enligt lagen om hushåll och mark, B.E. 2475 (1932) och Local Land Development Tax Act, B.E. 2508 (1965). Den nya lagen har som avsikt att minska inkomstskillnaden, förbättra och uppmuntra markanvändning, öka effektiviteten i skatteuppbörd och öka de offentliga intäkterna.

Viktiga förändringar enligt lagen

• ändringen av skattebasen från den årliga hyran som bestäms av enskilda distriktstjänstemän till värdet på marken, byggnaderna och andelslägenheterna som bedömts av regeringen, vilket är avsett att öka opartiskheten och minska omfattningen av diskretion för individer
• förändringen av skattesatsen från schablonbeloppet på 12,5% till olika skattesatser beroende på hur fastigheten används
• skatteuppbörd från bostadsfastigheter som tidigare inte var föremål för fastighetsskatt.

Dessutom  kommer den lokala administrativa organisationen (SAO) för varje distrikt (tambon) kräva in skatten.

Skattebas
Det officiella värdet, som bedömts av finansdepartementet, används som skattebas för mark, byggnader och andelslägenheter enligt lagen. Värdet används för beräkning av avgiften vid en registrering i samband med en överlåtelse  av äganderätt eller rätt till mark eller fast egendom.

De nya värderingarna enligt lagen om fastighetsbedömning har inte utfärdats än och därför kommer de tidigare värderingarna, som gällde före ikraftträdandet av lagen om fastighetsbedömning, att förbli i bruk. Tillkännagivandet kommer att ges ut inom två år från det att lagen om fastighetsbedömning har trätt i kraft.

Enligt lagen om fastighetsbedömning måste värderingen återspegla hur fastigheten används, olika typer av fastigheter och vara i överensstämmelse med bedömnings- och ekonomiska principer, särskilt fastighetens marknadsvärde. Det förväntas därför att den nya värderingen enligt lagen om fastighetsvärdering kan vara högre än tidigare värderingar eller till och med motsvara marknadsvärdet.

Skattepliktiga fastigheter

De skattepliktiga fastigheterna enligt lagen delas in i mark, byggnader och andelslägenheter. Termerna definieras ytterligare nedan.

• Mark; mark som inkluderar områden som är kullar och vattenvägar (floder och hav anses inte vara mark).
• Byggnader; hus, byggnader, båthus eller andra konstruktioner som är beboeliga eller användbara, används som förvaringsenheter eller används för industriella eller kommersiella ändamål (här kan personalbostäder eventuellt beräknas till skattepliktig fastighet red.anm.).
• Andelsbostäder; bostadsrätter till vilka lagfarter har tilldelats enligt andelslagen.

Det är värt att notera att definitionen av begreppet "byggnader" skiljer sig från begreppet "hushåll" enligt hushålls- och markskattelagen. Exempelvis betraktas komponenter som är permanent  fästade vid byggnaden eller fastigheter som är under uppbyggnad, som ägare inte kan använda, inte som byggnader enligt lagen.

Den nya terminologin kommer att lösa tidigare problem som involverar inkonsekventa tolkningar av relevanta myndigheter av vad som är en "egendom", såsom ATM-bås, väderkvarnar, telefonbås, telekommunikationsstolpar eller solceller, som inte kommer att betraktas som byggnader som beskattas enligt lagen.

Vilka typer av fastigheter är undantagna

Lagen ger specifikt en lista över fastigheter som är undantagna från mark- och byggskatt.

• statligt ägda fastigheter som används icke-kommersiellt
• privata fastigheter som används till förmån för allmänheten (med förbehåll för kriterier enligt underordnad lagstiftning)
• fastigheter där FN: s kontor är belägna; ambassader; konsulat; och Röda Korsets kontor
• fastigheter som tillhör religiösa organisationer som används för religiösa ändamål
• gemensamma fastigheter enligt andelslagen, såsom simbassänger, gym och parker
• andra fastigheter som anges i underordnad lagstiftning såsom järnvägar, museer, brunnar, vägar, gräsmattor och staket.

Personer som är beskattningsbara

• En enskild eller ett företag som mark- och byggägare;
  om mark och byggnader ägs separat av olika personer, är den som har äganderätten till antingen marken eller byggnaden ansvarig för den skatt som kan hänföras till sådana fastigheter.
• En stödmottagare till mark och byggnad som ägs av regeringen;
  Till exempel är en hyresgäst till de statligt ägda fastigheterna skyldig för den skatt som uppkommit.
• Alla personer som är skyldiga att betala skatt för andra människors räkning enligt lagen;
  Den här bestämmelsen tillåter en fastighetsadministratör, en juridisk företrädare för en minderårig, en vårdnadshavare för en funktionshindrad person, en av delägarna till fastigheterna, att betala skatt för deras räkning.

Olika användningar av fastigheten
Taket för skattesatserna varierar för fyra typer av fastigheter;  jordbruks-, bostads-, kommersiella och lediga (icke bebodda) - beroende på hur fastigheten används.

Förändringar i fastighetsanvändningen;
Om användningen av egendom ändras under något skatteår måste skattebetalaren meddela SAO inom 60 dagar från det datum då ändringen inträffar. Tillämplig skattesats som motsvarar den nya användningen av fastigheten kommer emellertid att tas ut kommande skatteår beroende på markens och byggnadsskattens karaktär. Skatten tas ut baserat på hur fastigheten används eller vem som äger fastigheten den 1 januari under ett visst år.

Låt oss till exempel säga att Mr. A bor i ett hus på mark som han äger, som visas i husregistreringsbeviset den 1 januari. Senare samma år flyttar han ut och hyr ut fastigheten i kommersiellt syfte istället. Eftersom riktmärket är 1 januari kommer A fortfarande att bli föremål för mark- och byggnadsskatt.

Skattereducering
Efter genomförandet av lagen påverkas både enskilda och bolagsskattebetalare som innehar fastigheter, vare sig de används kommersiellt eller icke-kommersiellt. Därför har regeringen tillhandahållit kortsiktiga och långsiktiga skattelättnader, förmåner och undantag för olika scenarier enligt följande.

Kortvarig reducering;

1. Låga tillämpliga skattesatser (beskattningsår 2020–21)
   För att minimera bördan för skattebetalarna gäller följande för skatteåren 2020 och 2021. Från och med skatteåret 2022 kommer tillämpliga skattesatser som inte överstiger taksatserna att utfärdas genom kungligt dekret. Lagen tillåter dock varje SAO att beskatta till en högre skattesats än enligt kungligt dekret via lokal lagstiftning men dessa kan fortfarande inte överstiga taksatserna.
2. Treårig skattelättnad för nuvarande fastighetsskattebetalare
   För skatteåren 2020–22 ger lagen en skattelättnad för fastigheter som har varit föremål för fastighetsskatt (antingen hus- och markskatt eller development tax/kommunal avgift). Denna skattelättnad är endast tillämplig om mark- och byggnadsskatten för skatteåren 2020–22 är högre än den development tax/kommunal avgift som betalades för skatteåret 2019. Om så är fallet tillåts skattskyldig att betala samma belopp som år 2019.
3. Fullt skattebefrielse för ägare av jordbruksfastigheter
   Enskilda ägare av jordbruksfastigheter kommer inte att bli föremål för mark- och byggskatt för skatteåren 2020–23.

Långvarig reducering

1. Skattereduktion för mark och byggnader som används för vissa ändamål;
   En generös klausul för skattereduktion (upp till 90% av skatten) från beräknad skatt av skäl som ekonomisk nödvändighet eller socialt sammanhang. Separata kungliga förordningar förväntas påverka dessa reduceringar. Tillgångar med specifika syften berättigar till följande reducering.

50% reducering:

• ärvd egendom som används för bostadsändamål för vilken ägarens namn står i husregistreringsboken den 1 januari om registreringen av fastighetsöverföring sker före den 13 mars 2019
• egendom som används för energiinfrastruktur såsom en damm eller kraftverk.

90% reduktion:

• fastigheter som är till salu och ägts i högst fem år av det säljande företaget
• fastigheter under utveckling för bostäder eller industriella ändamål enligt lagen om markutveckling i högst tre år från godkännandedatumet
• fastigheter under utveckling för bostadsrätter enligt bostadsrättslagen i högst tre år från godkännandedatumet
• fastigheter under utveckling för ett industriområde enligt lagen om industriområdet i Thailand i högst tre år från godkännandedatumet
• fastigheter enligt Industrial Estate Authority of Thailand Act eller Condominium Act som väntar på försäljning i högst två år från och med den 13 mars 2019;
• egendom som används för privata skolor eller universitet
• egendom som används för transportinfrastruktur.

2. Skattebaserat undantag för primära bostadsfastigheter
   Enligt lagen får personer som innehar bostadsmark och byggnader som visas i ett husregistreringsbevis (primär bostadsfastighet) den 1 januari under ett visst skatteår ett undantag från skatteunderlaget enligt följande:

Ett värde på högst 50 miljoner baht för en person som äger både mark och byggnader och högst 10 miljoner baht för en individ som bara äger byggnader. De som äger flera bostadsfastigheter får endast undantag från skattebasen för sin primära bostadsfastighet. Med primär bostadsfastighet menas fastighet i vilken ägaren bor permanent.

Planeringspunkter
Vi anser att det är viktigt för enskilda och företagsägare att förstå hur deras fastigheter kommer att påverkas efter skatteuppbörden 2020.

Ägare till jordbruksfastigheter kommer att beviljas skattebefrielse de första tre åren av skatteuppbörd (2020–22). De flesta fastighetsägare kommer dock inte att beviljas liknande befrielse om inte deras företag faller inom de specifika kategorierna där upp till 90% minskning beviljas. Eftersom den nya skattebasen enligt lagen om bedömning kommer att leda till högre värderingar som syftar till att återspegla fastighetens marknadsvärde kan en betydande förändring komma  i fråga under de kommande åren.

Nopporn Charoenkitraj är partner och Jirapas Amonpiticharoen är associerad på Baker McKenzie, Thailand.